Форум » Юридические вопросы » Юридические вопросы » Ответить
Юридические вопросы
Westa: Предлагаю здесь обсуждать все, что касается юридической стороны покупки и получения наших квартир.
Stas Gridin: Капитан Флинт пишет: Stas Gridin, это бред, что значит как придется.....????? Это не бред, читайте внимательно договор. Заключение Основного договора, это есть ничто иное как договор-купли продажи объекта. Объекта который будет зарегистрирован на СУ-155 и СУ-155 вам продаст по договору в простой письменной форме. Вы будите покупать квартиру уже на вторичном рынке. Поэтому все акты по приему квартиры от строителей будут подписаны уже у строителей. И собственно говоря, по закону, наше мнение тут не играет никакого смысла. Объект принят, акт подписан, квартира продается, хочешь покупай хочешь нет.
IVAN: Т.е. давайте развалюхи принимать? Речь ведь идет уже даже не о внутренней отделке, а о доме вообще. Stas Gridin, по-Вашему выходит, что дом этот вообще можно было не строить, если принимают его какие-то строители да подрядчики между собой. Нет, а кто приемки будет составлен и с дольщиком. Деньги-то наши. Так что я согласен с пиратом (Капитан Флинт).
IVAN: Stas Gridin - цитата: Вы будите покупать квартиру уже на вторичном рынке. Вы ччто-то путаете, я вообще-то ее уже купил...
natasha: Stas Gridin Паркинг с системой канализации, отопления электро и водоснабжения еще никому не сдан(мы то его конечно принимать не будем, а вот от эксплуатирующих организаций не отделаться), почитайте ветку надзора(устраняют замечания). Когда дом бумажно "сдавали" на месте паркинга была канава
natasha: Ясен пень к декабрю не успевают, а уж тем более к ноябрю. С городом наверное уже договорились о переносе сроков
Stas Gridin: Такое ощущение, что вы не читаете, то что подписываете или не понимате что подписываете. Вы купили квартиру по предварительному договору. Разницу между предварительном договором и договором долевого участия вы понимаете? В данной ситуации, компания Росстрой обязуется заключить с вами договор купли-продажи в простой письменной форме, после того как дом будет построен, зарегистрирован как СОБСТВЕННОСТЬ на СУ-155 и только после этого квартира будет продана вам. Подписание актов приемки и прочего, Вами как дольщиками вообще не предусмотрено, потому-что по законадательству вы вообще не являетесь дольщиками, а являетесь простыми покупателями объекта недвижимости на вторичном рынке. Никто не говорит, что вас обманут и не дадут квартир, но при данной схему продажи квартир ваше участие чисто номинально. И акты по приму квартир дольщиками от Росстроя или СУ-155 если и будут, то не несут никакого смысла вообще. А то что за строительством следят надзорные и принимающие органы, так это как и при любом строительстве. Но вы как дольщики здесь ничего не решаете, потому-что вы не дольщики вообще.
vav: Да эти юридические вопросы уже раз сто обсуждали и Все все прекрасно понимают!
Stas Gridin: vav пишет: Да эти юридические вопросы уже раз сто обсуждали и Все все прекрасно понимают! Ну как видно не все.
Капитан Флинт: Stas Gridin , если я правильно понял, то с вашей стороны квартира будет приниматься какой вам её будут сдавать ? и если вдруг при приемке Вами ваших метров Вы обнаружите косяки строителей в виде "косичек" на стояках отопления- к примеру, то Вы просто молча подпишите акт и будете радоваться историческому моменту? Если так то мне обидно за Вас.... Даже заключая основной договор купли- продажи , квартира будет Вам передаваться по акту.
Stas Gridin: Капитан Флинт, насколько я понял, здесь, на форуме, это все уже обсуждалось. И наверно все же не все до конца понимают сути договора которого подписали. Прочитайте внимательно что я написал выше. По законодательству Вы не являетесь дольщиком и этот акт, даже если он и будет, не имеет никакой силы. Хотите вы его подписывать или не хотите, компании Росстрой глубоко фиолетово. И реагировать на Ваше не согласие и указание на недоделки, это личная инициатива компании Росстрой. Вы заключили "предварительный договор купли-продажи", а не "договор долевого участия". Согласно этому договору, вам продадут квартиру по "основному договору купли-продажи", в простой письменной форме. Вы будите покупать квартиру как вторичный объект. А соотвественно никаких актов по приему объекта от строителей здесь впринципе быть не может. Компания Росстрой вообще в случаии вашего отказа подписывать "основной договор" вправе расторгнуть с вами предварительный, вернуть вам деньги с 10% удержкой и спокойно продать квартиру дальше. Я не призываю Вас к тому, что со строителей не надо требовать, а говорю вам лишь о том, что строители при желания Ваши требования могут вообще не воспринимать. Вы ведь взрослые люди и вполне можите внимательно прочитать что написано в договоре и что на самом верху написано "предварительный договор купли-продажи", а не "договор долевого участия". И если Вы не разбираетесь в юридической казуистике этого, то надо было обратиться к людям которые занимаются этими вопросами, риэлторам или юристам. Меня просто удивляет, что для Вас это сейчас является откровением.
Jockey: Stas Gridin Не знаю, что в Вашем предварительном договоре написано, а у меня есть абзац по поводу передачи квартиры как раз по акту приема-передачи, а так же указаны тех.параметры квартиры, которые строители должны соблюсти. СНИПы тоже никто не отменял, даже несмотря на предварительность нашего договора. Так что не совсем понятно к чему Вы завели эту тему, у застройщика ЕСТЬ обязательства перед покупателями, которые они ОБЯЗАНЫ выполнить... И если уж говорить о расторжении договора, даже с удержанием 10%, то сейчас это невыгодно как раз строителям, а не покупателям и как раз сейчас мы находимся в таком положении, что можем требовать устранения недоделок и странно, что Вы нас готовите к тому, что бы смиренно принять то, что принимать не должны... Наводит на всякие мысли, знаете ли...
Stas Gridin: Я незнаю на какие мысли это вас наводит, степень парранои у каждого своя. Я ни к чему никого не призываю, тем более что я сам купил квартиру на 24 этаже в этом доме и читал внимательно договор и сам являюсь риэлтором. Я не более чем вам объеснил суть вашего договора. И попытался развеить восторженные возгласы о том, что кто-то чего-то может требовать у Росстроя. Всегда надо исходить из реальности того что есть. Если Росстрой согласится устранить замечания, то это замечательно. Если вы не верите мне, можете отнести этот догвор к любому юристу и прокунсультироваться чем отличается предварительный договор купли-продажи от договора долевого участия. И так же проконсультируйтесь о том, что вы имеете права по этому договору, а чего не имеете права. А что касается описания тех.параметров из пункта 2.9 то там не указывается в каком качестве они должны быть исполнены, там только описано, что должно быть. А пункт 2.10 гласит, что все работы по доведению квартиры пригодной для проживания, выполняются покупателем самостоятельно и за свой счет.
Jockey: Я вам тоже попытался объяснить кое что из нынешней реальности, например то, что она изменилась за последнее время, странно, что риэлтор этого не заметил. Если раньше действительно вас могли заставить подписать что угодно угрозами разрыва договора и возврата средств, то сейчас это же угроза действует в нашу пользу - я согласен сейчас получить свои деньги и купить что-то более выгодное, благо предложений море. Да ведь, риэлтор? Что касается качества выполненных работ, то здесь начинают действовать СНИПы, договор определяет только количество того что должно быть. Просто принимать надо квартиру вместе со специалистом, такие услуги сейчас есть. Так что принимайте свою квартиру хоть без окон и батарей, а остальным таких советов не надо
Mihalyich: Stas Gridin а как насчет прав потребителя на товар надлежащего качества, в соотв. с законом о правах потребителя?
Mihalyich: Андрей пишет: а если я воспользую вычетом на приобретение квартиры, а жена воспользуется вычетом на рэмонт ? воспользоватся вычетом можно на ремонт только своей квартиры! в какую собственность планируется оформление квартиры?
Stas Gridin: У меня такое ощущение, что вы в другом мире живете. Причем тут закон о правах потребителя? Вы же не батон в булочной покупаете. По поводу предложений на рынке, да их полно и более выгодных, особенно от субподрдчиков. Я вам объесняю суть договора, а не то что твориться на рынке недвижимости или как надо принимать квартиру. Юридический смысл того что означает этот договор и не более того. А суть этого договора в том, что у вас вообще нет никаких прав по приему квартиры от строителей, не вы ее у строителей принимаете. И вслучаи вашего несогласия, исправлять недоделки это добрая воля строительной компании. СНИПы и прочее тут не причем, я же не говорю, что квартира без окон будет. А например если створки у этих окон не будут нормально открываться или закрываться, то по сути подписаного договора, вам могут совершенно спокойно отказать в исправлении этого. Ибо окна есть, а то что они нормально должны работать не входит в договор. Меня просто поражает насколько люди не понимают сути тех документов которые они подписывают. Тогда конечно не удивительно, что это стало откровением. А уж совсем не понятно то что, как мне было сказано, что эта тема здесь уже поднималась и всем все ясно. Видать просто не все внимательно читали. Я вообще не понимаю какой вы призыв в этом увидели? Бред какой-то. Почему нельзя просто внимательно прочитать о чем я пишу, а не искать в моих словах того чего там ненаписано вовсе. Я хотел донести до народа, только смысл подписанного договора и все. Если это не интересно ради бога.
sasha: а в предварительном договоре про акт приемки-передачи, подписываемый до залючения основного договора, ничего нет? по вашей логике он тогда должен в принципе отсутствовать в отношениях между покупателем и продавцом А так вообще недавно покупатели по предварительным договорам признаны дольщиками, а еще до того дольщики были признаны потребителями, так что, теоретически, если абстрагироваться от страны пребывания, РС юридически не будет иметь прав отказать в доделке, теоретически. Фактически, никому не откажут, скажут "да-да, конечно", и будут менять "косичку" три месяца, что вы быстрее плюнете и подпишите акт как есть, потому что вам дешевле будет самим все устранить, чем ждать от РС
dmitri2212: Уважаемые соседи, позвольте вступить в вашу полемику по поводу подписания акта приема-передачи и встать на сторону оппонентов Stasa Gridina. Я, как профессиональный юрист, могу вас всех заверить, что при подписании любого договора купли-продажи недвижимости, в том числе и на вторичном рынке, у продавца, будь то строительная компания или какой-либо другой продавец, есть обязанность передать объект недвижимости продавцу по акту приема-передачи с техническими характеристиками, соответствующими условиям договора. Такая же практика складывается и на вторичном рынке при заключении договора между двумя физиками, просто в таких случаях условия приема-передачи включены в текст самого договора купли-продажи (для интереса можете почитать любой из договоров). Если же продавец не выполняет свои обязательства по передаче квартиры покупателю, то в отношении него применяются санкции, предусмотренные договором или действующим законодательством РФ. Иными словами, если в основном договоре будет написано, что квартира передается с подведенными трубами коммуникаций, а при приемке вы обнаружете на них так называемые "косички" - это означает, что вы можете не принимать квартиру до устранения оговоренных недостатков, т.к. продавец не исполнил свои обязательства по передаче объекта недвижимости, соответствующего условиям основного договора.
Jockey: Stas Gridin Спасибо вам за ваше разъяснение. Просто глаза нам открыли. Расскажите уже тогда в каком риэлторском агентстве вы работаете, что бы все смогли туда обратиться и получить грамотную консультацию. Где нам например расскажут про ненужность акта приема-передачи. А потом мы не сможем зарегистрировать собственность в ГБР, где у нас этот акт потребуют. Я согласен, что здесь не место для таких дискуссий, просто поражен "профессионализмом" наших риэлторов, которые сами не понимая сути документов, пытаются свое мнение внедрить всем вокруг. А по сути вопроса - есть два документа - основной договор, который мы обязаны будем подписать по умолчанию (если конечно он будет составлен в соответствии с предварительным договором) и акт-приема передачи (рад, что вы все-таки заглянули в договор и увидели пункт про акт приема-передачи, которого по вашим предыдущим постам вообще в принципе не должно было быть) - и как раз его мы не обязаны подписывать, пока створки не будут закрываться и не исправят "косички" и прочие косячки. Я знаю наши реалии и согласен с тем, что строители будут всячески затягивать устранение недоделок, но формально, неподписание акта приема передачи из-за наличия недоделок не может являться причиной расторжения договора с удержанием 10%. А с учетом этого http://forumsilverstars.forum24.ru/?1-8-0-00000009-000-0-0-1253187358 вряд ли у них появится такое желание. И с чего вы взяли, что СНИПы тут ни при чем, с каких это пор они стали недействовать, они установлены для всех объектов строительства. Все требования к строительному объекту ни в каком договоре не перечислить и несоответствие СНИПу и будет являться объективной причиной для неподписания акта. Вы-то принимайте квартиру в любом виде - с косыми стенами и незакрывающимися окнами, но вот пытаться доказать всем, что строители никому ничего не должны ненадо. Я не призываю лазить с лазерным уровнем и искать миллиметровые шероховатости, но с существенным браком принимать квартиру не собираюсь
sasha: администратор без труда перенесет всех куда надо
Stas Gridin: Странный народ. Вам никто с пеной у рта ничего не доказывает. Если вы не можите вести диалог в конструктивном ключе, то и мне собственно это нафиг не нужно. Еще раз повторяю, вы подписали договор сути которого не знает, а следовательно и не знаете как действовать если будут конфликты с Росстроем, чего естественно я не желаю. Никакой акт према-передачи для регистрации договора купли-продажи не требуется. Все что нужно, сам договор купли-продажи, паспорт на квартиру, кадастровый паспорт, согласие супруга (если в браке). Акт приема-передачи квартиры вообще не обусловлен когда его подписывать, при подписании договора, после подписания или после регистрации, имеется ввиду так называемый основной договор. Которого кстати еще никто в глаза не видел и внем скорее всего будет указано когда будет подписываться акт-приема передачи. И если до вас не доходит то что, я никого не призываю не подписываться акты, а всего лишь пытался объеснить, то чего вы явно не понимаете. Раз никому это ненужно и в ответ получаю сплошной негатив, то собственно говоря оставайтесь при своем мнении. Как говорится не делай людям добра и не получишь ............
Jockey: Да уж действительно странный народ... Никто кроме вас не понимает что подписал... Никто не ведет конструктивный диалог... Один Stas Gridin свет в оконце Все, я пас
смотрящий: И у меня вынесен мозг!
Tasha: Stas Gridin в ваших сообщениях есть конечно зерно истины: Stas Gridin пишет: акт према-передачи для регистрации договора купли-продажи не требуется. Все что нужно, сам договор купли-продажи, паспорт на квартиру, кадастровый паспорт, согласие супруга (если в браке). только при дальнейшем чтении чепухи больше чем здравых мыслей(я эту ерунду даже цитировать не стану), то что вы пытаетесь несколько преувеличить собственные заслуги Stas Gridin пишет: если до вас не доходит то что, я никого не призываю не подписываться акты, а всего лишь пытался объеснить, то чего вы явно не понимаете. Раз никому это ненужно и в ответ получаю сплошной негатив, то собственно говоря оставайтесь при своем мнении. Как говорится не делай людям добра и не получишь , сбивая с толку людей которые действительно глубоко не разбираются в данном предмете - ладно, но вы уж перед коллегами, больше вас понимающими, не позорьтесь, здесь есть люди имеющие и опыт и образование, на которых благодаря вашим высказываниям за компанию распространяется негатив Jockey пишет: просто поражен "профессионализмом" наших риэлторов, которые сами не понимая сути документов, пытаются свое мнение внедрить всем вокруг Дальнейшую дискуссию поддерживать не стану, т.к считаю этот разговор абсолютно неконструктивным и вводящим в заблужение читающих эту переписку.
jannet: смотрящий +1
Stas Gridin: Вы госпожа таша, скажите о каких заслугах собственно речь? Я людям пытался объеснить разницу между договором ДДУ и тем что они подписали. И перед колегами мне стыдиться нечего ибо я ничего неправильного не рассказал. И если уж на то пошло, то данный договор вообще очень долгое время не принимался банками по ипотеке, потому-что является филькиной грамотой на самом деле. И стал приниматься банком только в том случаи если, сам банк является кридитором строительства. И если вы моя коллега, то прекрасно должны это знать. А если мы будем вникать в суть всего этого, я боюсь у присутсвующих здесь еще больше округляться глаза и они узнают очень много нового, о чем никогда и не подозревали. И меня всегда удивляет, та позиция, что вместо того чтобы разобраться в вопросе вплюются в ответ ярлыками, дескать ты дурак и я сам все знаю. Не один раз я был свидетелем, того как обескураженные клиенты удивлялись, о том, что агентство недвижимости не несет никаких обязательств, строительная компания плюет на своих дольщиков и прочее. И все это потому-что каждый считает себя специалистом во всех областях.
Jockey: Tasha Так может все-таки выскажите свое профмнение по поводу того, что мы можем требовать с застройщика, а что нет. Только действительно лучше в "Юридических вопросах"
Капитан Флинт: Stas Gridin, да расслабься, все все поняли. Сейчас уже начали глумиться...
Mihalyich: Stas Gridin пишет: У меня такое ощущение, что вы в другом мире живете. Причем тут закон о правах потребителя? а при том: Согласно п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" (в ред. от 21 ноября 2000 г.) законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны. Исходя из этого, как было разъяснено в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19 сентября 2002 г.), на договоры об инвестировании строительства жилья распространяется законодательство о защите прав потребителя. Основанием является то, что очень часто отношения инвестора и застройщика сводятся к тому, что инвестор оплачивает строительство конкретной квартиры, которую собирается использовать для личных нужд, а застройщик ему такую квартиру строит. на основании этого можно требовать неустойку и пени при затягивании сроков сдачи, в соответствии законом о защите прав потребителей! ЗЫ: судя по треду, не просто так народ с таким недоверием относятся к риэлторам
Капитан Флинт: Mihalyich , мы потеряем Stasa Gridina
Tasha: Mihalyich вы дали ссылку на инвестиционный договор, инвестиционный и предварительный разные формы и практика рассмотрения в судах совершенно разная, предварительный договор действительно та форма которая дает нам меньше прав по сравнению с инвесторами или дольщиками, но и отрицать очевидные вещи, прописанные в наших договорах(принятие квартиры по акту) не стоит.
Stas Gridin: А никто и не отрицал сам акт. Только что будет предложено в том акте? Наличие того, что оговорено в предварительном договоре. Наличие, а не качество исполнения. Ибо качество исполения будем принимать не мы. Качество, будет принимать, инвестор или дольщик.
Tasha: Stas Gridin и наличие и качество в том числе. Вы много ДДУ видели где есть ссылка на СНИП? Или что думаете многие готовы будут принять квартиру с разбитым стеклопакетом(ведь он установлен, а исправен или нет - проблемы негров - принимайте как продают) и компания это не устранит независиом от того какую форму вы подписали? Не путайте теорию с практикой. Вы свой предварительный договор когда заключали? больше года назад? - свободны! договор не действителен! что ж об этом не предупреждаете несведущих соседей - это теория. На практике не кинут никого, успокойтесь и недоделки устранят, а если Застройщик кинуть хочет, так и дольщиков кинет и инвесторов, а потом расписывайте какие права у дольщиков, а какие у предварительных покупателей.
Olga_1-13: Форумчане (а особенно ...), Хватит воду лить и ругаться Надоело читать муру всякую!!! Давайте жить дружно!!! Леопольд
natasha: Всем! В доме будет вода, отопление,электричество, стены, окна, дверь, потолок.(надеюсь коротко и ясно). Конечно основные конструкции сданы на бумаге(уж не знаю кому), но эксплуатирующие организации не примут дом в котором нет :труб водоснабжения, насосов, батарей,электричества итд. И брак и недоделки СУ будет устранять до тех пор пока все обеспечение не заработает.
Stas Gridin: И в чем тогда я собственно был не прав когда начиналась вся эта тема? Когда я сразу сказал, что все упирается в чесное слово компании. Вы Таша утверждали, что я тут несу полный бред и не разбираюсь в своей работе, а вы более сведующий коллега. Как и писал я в начале, что люди не имеют никаких прав, так это вы и подтвердили это в итоге. К чему собственно тогда эти крикливые выпады в мой адрес? Я достаточно честко и спокойно описал ситуацию. В итоге получил кучу помоев в свой адрес и конечным результатом подтверждение моих слов.
Елена_V: Форумчане, подписавшие договоры на Звезду № 2, прошу вас откликнуться! Мне, как выяснилось не одной, в августе 2009 предложили подписать договор долевого участия по 214-ФЗ (квартира в корп. 21, секция 3, 8 этаж, № 2), и, что было полной неожиданностью - дополнительно оплатить стоимость площади балкона в размере, всего-навсего, 260 тыс.рублей!!! По словам дам из КТ «СУ-№155» из-за допущенной тех.ошибки нам выставили к оплате не проектную, а общую площадь, т.е. без балкона. В 2008 году при заключении предвар. договора квартира была оплачена полностью, при чем в стоимость вошла площадь балкона, о чем прописано в договоре (имею на руках план квартиры). Зная на этапе покупки истинную стоимость квартиры, которую получишь в 2010 году, я бы 100 % обратилась в другую компанию. В результате многочисленных переговоров и обращений в адрес руководства КТ «СУ-№155», ЗАО «СК «РосСтроЙ», ЗАО "СУ-155" на сегодняшний момент вопрос предлагают отложить до обмера ПИБ, либо в одностороннем порядке расторгнуть договор. Оба варианта не устраивают. Остается для меня БОЛЬШИМ вопросом, как могла возникнуть такая ситуация, что площадь квартиры, а значит и её стоимость на предварительном этапе строительства, была так привлекательна для покупателя, а спустя год до обмеров ПИБ изменилась на 9 % без каких либо официальных уведомлений об изменениях в проектной документации или допущенных тех.ошибках? Интересно, как с точки зрения законодательства РФ (214-ФЗ, закона о защите прав потребителя и др.) объяснить, что за допущенную КТ «СУ-№155» тех. ошибку (со слов менеджера), должна расплачиваться я, а не виновное в этом лицо? Цена вопроса, при том, что спустя год цены на жильё упали, просто впечатляет!? На сегодняшний день предпринимаю конкретные действия для разрешения сложившейся ситуации. Отдала на экспертизу договор, общаюсь активно с компет. юристом, не обойтись без суда, и это ещё не всё!!! Настроена решительно! Предлагаю объединяться всем заинтересованным лицам, вместе мы обязательно добьемся результата! Удачи всем, кому посчастливилось подобного избежать :) С уважением, Елена.
Petr012: Елена_V Результаты обмера ПИБ обсуждаются в этом разделе http://forumsilverstars.forum24.ru/?1-10-0-00000029-000-0-0-1255954281 У меня аналонгичная с вами ситуация, только я из первой звезды. На форуме еще есть люди с подобными проблемами. Давайте объединяться, вместе будет проще решать эту проблему.
severyanin: Елена_V А Вы подписали этот договор (долевого участия) или нет? Потому как, если подписали с новыми цифрами и ценой - один расклад, а если остались на предварительном договоре - то другой. Ну и для информации, договор долевого участия считается вступившим в юридическую силу с момента госрегистрации, а не смомента подписания...(Там-же и прописано). И до сих пор здесь не было информации о том, что хоть один такой договор по нашему дому зарегистрирован! (Во всяком случае лично я, официально не получал.)
славвик: Елена_V пишет: спустя год до обмеров ПИБ изменилась на 9 % без каких либо официальных уведомлений об изменениях в проектной документации А договором, кажись, не предусмотрено уведомление об изменении проекта. Видимо, проектрировщики изменили проект (в том числе впендюрили балкон), а не уведомили об этои СУ-155, а только дали новые черетежи для работ генподрядчику. Обычная советская расп...здяская практика
полная версия страницы